Der Ehepartner kann dem Investor privat Geld leihen, wodurch Zinszahlungen innerhalb der Familie fließen und als Werbungskosten beim Investor absetzbar sind. So werden Gewinne innerhalb des Haushalts verschoben und die Steuerlast reduziert.
Eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) bietet Vorteile bei der Besteuerung von Mieteinnahmen, hat aber Nachteile gegenüber dem privaten Kauf, etwa beim Ehegattendarlehen oder bestimmten Abzugsmöglichkeiten. Die Wahl der Struktur hängt von der individuellen Situation ab.
Der Zeitpunkt und die Einordnung von Sanierungskosten – ob als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder als Herstellungskosten – hat großen Einfluss auf die steuerliche Wirkung. Eine kluge Planung des Übergangs von Nutzen und Lasten kann dabei helfen, die Abzugsmöglichkeiten zu maximieren.
If your spouse is in a lower tax bracket, have them lend you part of the purchase or renovation financing at a documented market interest rate. The interest payments are deductible for you and taxed at your spouse's lower rate, reducing the household's total tax bill.
Decide before purchase whether to hold the property privately or in a vvGmbH, since switching later is costly. A vvGmbH can cap rental income tax at roughly 15% corporate tax, but loses the private sale tax-exemption after 10 years, so run the numbers for your specific hold strategy.
Distinguish between maintenance expenses (sofort abzugsfähig, deductible immediately) and capital improvements (only depreciable over time). Plan renovation work to stay within the thresholds that allow full immediate deduction, and schedule costs relative to the Nutzen-Lasten-Übergang to maximize the tax year in which you claim them.
mindmap
Immobilien Steuerguide
Kaufstruktur wählen
Privat vs. vvGmbH
Steuerliche Vor- Nachteile
Individuelle Situation
Kaufvertrag optimieren
Aufteilung Grundstück/Gebäude
Restnutzungsdauer Gutachten
Höhere Abschreibung erzielen
Finanzierung & Darlehen
Ehegattendarlehen nutzen
Zinsen als Werbungskosten
Gewinnverschiebung Familie
Sanierung steuerlich planen
Erhaltungsaufwand sofort abziehen
Herstellungskosten abgrenzen
Übergang Nutzen-Lasten timing
Gesamtsteuerersparnis
Überschuss vs. Cashflow
Summe aller Hebel
Großzügige Planung empfohlen